تمام املاک اعم از زمین، آپارتمان، باغ و ... در یک حوزه مشخص مورد استفاده و بهره برداری قرار میگیرند که در طرح تفصیلی شهرها و همچنین طرح هادی روستاها، به آن کاربری میگویند. همه افراد چه مالک املاک مذکور باشند و چه مستاجر، موظف اند که فقط با همان کاربری از ملک استفاده کنند و به اصطلاح در این املاک تغییر کاربری ندهند، مگر با مجوز قانون!
بنابراین اگر شما مثلا یک واحد آپارتمان مسکونی دارید، فقط میتوانید استفاده مسکونی از آن آپارتمان داشته باشید. یعنی حق راه اندازی کسب و کار در آن واحد را نخواهید داشت. اما اگر تصمیم گرفتید تا از این آپارتمان، به عنوان محل کسب و پیشه استفاده کنید باید حتما از مراجع ذیربط مجوز بگیرید.
در ادامه این مطلب از مقالات حقوقی موسسه حقوقی وکلای تلفنی، درباره تغییر کاربری اراضی و مسائل حقوقی پیرامون آن صحبت خواهیم کرد. پس اگر قصد دارید شیوه بهره برداری از املاک خود را تغییر دهید و به شکل دیگر از آن ها استفاده کنید، حتما با ما همراه باشید.
منظور از تغییر کاربری چیست؟
تغییر کاربری عبارت است از؛ تغییر در شیوه بهره برداری و استفاده از مال غیر منقول به شیوهای غیر از آنچه در طرح تفصیلی، پروانه ساخت یا سند آن قید شده است. که این تغییر در اصل به درخواست مالک و با هدف ایجاد منافع بهتر انجام میشود.
فرض کنید شما یک قطعه زمین دارید که کاربری این زمین زراعی یا همان کشاورزی است. اما اکنون شما تصمیم گرفته اید تا کاربری این زمین را از زراعی به مسکونی تغییر داده و در این زمین ساختمان احداث کنید. این عمل شما مصداقی از تغییر کاربری اراضی است که نیاز به مجوز قانونی دارد.
مصادیق بارز تغییر کاربری
تغییر کاربری مصادیق بسیار زیادی دارد که شمردن همه آن ها امکان پذیر نیست. به طور کلی انواع کاربری املاک عبارتند از؛
- کاربری مسکونی 2. کاربری کشاورزی 3. کاربری اداری – دولتی 4. کاربری تجاری 5. کاربری صنعتی 6. کاربری ورزشی 7. کاربری آموزشی 8. کاربری فضای سبز 9. کاربری معدن 10. کاربری انتظامی 11. کاربری مختلط 12. کاربری خدماتی.
در سند رسمی یا غیر رسمی تمام املاک یکی از این موارد درج شده است. حال اگر مالک ملک استفاده دیگری بجز آنچه در سند یا طرح تفصیلی آن ملک درج شده، از آن داشته باشد عملش مصداقی از تغییر کاربری خواهد بود.
مرجع صالح برای رسیدگی به پرونده تغییر کاربری
به موجب ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران :" بررسی و تصویب طرح های تفصیلی شهری و تغییرات آن ها در هر استان به وسیله کمیسیونی به ریاست استاندار و با عضویت شهردار و نمایندگان وزارت مسکن و شهرسازی، وزارت جهاد کشاورزی، سازمان میراث فرهنگی و گردشگری و صنایع دستی و رئیس شورای اسلامی شهر ذیربط و نماینده سازمان نظام مهندسی استان (با تخصص معماری یا شهرسازی) بدون حق رای انجام میشود."
بنابراین هر مالکی که قصد تغییر کاربری ملک خود را داشته باشد باید درخواست کتبی به شهرداری یا ارگان های ذیربط تقدیم نماید. تا پس از آن این درخواست در کمیسیون مذکور مورد بررسی قرار بگیرد.
اما اگر مالک بدون طی مراحل قانونی و بدون اخذ مجوز رسمی، کاربری ملک را تغییر دهد مرتکب جرم شده است. در این مواقع سازمان ذیربط میتواند بر علیه مالک ملکی که مرتکب چنین جرمی شده، طرح دعوا نماید. در این حالت مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای مطرح شده، نزدیکترین دادگاه به محل وقوع ملک خواهد بود.
وکیل کاربلد برای تغییر کاربری زمین
همانطور که با مطالعه مطالب بالا متوجه شدید، تغییر کاربری مراحل نسبتا دشواری دارد و این مراحل در تغییر کاربری زمین زراعی و کشاورزی به مسکونی، دشوارتر هم میشوند. زیرا این روزها ارگان های ذیربط برای حفظ منابع طبیعی، به سختی مجوز ساخت و ساز در اراضی زراعی را صادر میکنند.
بنابراین توصیه موسسه حقوقی وکلای تلفنی به شما عزیزانی که قصد دارید کاربری زمین خود را تغییر دهید، این است که پیگیری پرونده تغییر کاربری خود را به یک وکیل کاربلد بسپارید. وکیل با تخصص و تجربهای که در این حوزه دارد میتواند در کوتاهترین زمان ممکن کاربری زمین شما را تغییر داده و پروانه ساخت آن را بگیرد.
حتی اگر قصد واسپاری پرونده خود به وکیل را ندارید هم حتما از مشاوره حقوقی تلفنی موسسه ما استفاده کنید. زیرا در این صورت حداقل از مراحل کار و چگونگی پیگیری درخواست تغییر کاربری در ارگان های ذیربط، مطلع خواهید شد.
آیا تغییر کاربری در قانون ایران جرم انگاری شده است؟
یکی از سوالات پرتکرار که شما عزیزان از کارشناسان موسسه حقوقی وکلای تلفنی میپرسید، این است که اگر کاربری ملک یا حتی اتومبیل خود را تغییر دهیم مرتکب جرم شده ایم یا خیر؟!
تغییر کاربری به خودی خود جرم نیست! به شرط این که شما قبل از انجام این کار، مجوز قانونی دریافت کرده باشید. اما اگر بدون دریافت مجوز، کاربری ملک را مثلا از مسکونی به تجاری تغییر دهید قطعا مرتکب جرم شده اید و مجازات خواهید شد.
برای اطلاع از مجازات تغییر کاربری غیر قانونی هم میتوانید از مشاوره حقوقی تغییر کاربری (تلفنی) یا مشاوره حقوقی آنلاین و رایگان موسسه ما استفاده کنید. زیرا مجازات هر جرمی با توجه به جزئیات جرم ممکن است متفاوت باشد و بدون بررسی جزئیات نمیتوان مجازات دقیق آن را تعیین کرد.
| حق الوکاله وکیل ملکی |
| وکیل ملکی کیست؟ |
| تغییر کاربری اراضی |
| مشاوره حقوقی ملکی |
| درباره ما |
نظرات
ارژنگ
این مقاله یکی از بهترین مطالبی بود که درباره تغییر کاربری زمین و املاک مطالعه کردهام، زیرا هم جنبه قانونی موضوع را پوشش داده و هم به مسائل عملی آن پرداخته است. توضیح مرجع صالح برای رسیدگی به پروندههای تغییر کاربری و اشاره مستقیم به ماده ۵ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری، نشاندهنده دقت و اعتبار حقوقی بالای متن است. بسیاری از افراد بدون اطلاع از این مراحل قانونی اقدام به ساختوساز میکنند و بعداً با مشکلات جدی از سوی شهرداری یا مراجع قضایی روبهرو میشوند. اینجاست که اهمیت پیشگیری و استفاده از مشاوره حقوقی با وکیل کاملاً مشخص میشود. وکیل کاربلد میتواند از همان ابتدا مسیر قانونی را مشخص کرده و از اتلاف زمان و هزینه جلوگیری کند. خدمات ارائهشده در سایت وکلای تلفنی برای افرادی که قصد تغییر کاربری دارند، یک مزیت بزرگ است؛ زیرا امکان دریافت مشاوره تخصصی تلفنی و آنلاین را فراهم میکند. به نظر من مطالعه این مطلب برای همه کسانی که مالک زمین یا ملک هستند، ضروری است و میتواند از بروز بسیاری از مشکلات حقوقی جلوگیری کند.
رضوانه
مطلب بسیار جامع و کاربردی بود و بهخوبی مفهوم تغییر کاربری را از منظر قانونی و عملی توضیح داده است. بسیاری از مالکان تصور میکنند صرف مالک بودن، به آنها اجازه هر نوع استفادهای از ملک را میدهد، در حالی که همانطور که در این مقاله بهدرستی اشاره شده، نوع کاربری ملک نقش تعیینکنندهای در امکان ساختوساز یا بهرهبرداری دارد. توضیح مثال زمین زراعی و تبدیل آن به کاربری مسکونی، موضوع را کاملاً ملموس و قابل درک کرده است. همچنین اشاره به مصادیق مختلف کاربری و نقش طرح تفصیلی و پروانه ساخت، آگاهی مخاطب را نسبت به ریسکهای حقوقی افزایش میدهد. به نظر من مهمترین نکته این مطلب، هشدار درباره عواقب تغییر کاربری بدون مجوز است که میتواند منجر به طرح دعوای قضایی و خسارات جدی شود. در چنین شرایطی استفاده از مشاوره حقوقی با وکیل متخصص در امور اراضی و شهرسازی کاملاً ضروری است. خوشبختانه سایت وکلای تلفنی این امکان را فراهم کرده که افراد بدون اتلاف وقت، از راهنمایی وکلای مجرب بهرهمند شوند. این مقاله برای تمام مالکان زمین، بهویژه اراضی کشاورزی، یک راهنمای ارزشمند محسوب میشود.
بهنام رحمانی فرد
زمین ها، جزو خاک هر کشور بوده و علی رغم اینکه افراد می توانند تحت شرایطی، مالکیت برخی زمین های مسکونی و یا کشاورزی را داشته باشند، دولت، همچنان، به جهت صیانت و حفظ خاک کشور، برخی قواعد و شرایط را در خصوص کاربری و بهره برداری از زمین های تحت مالکیت قانونی افراد، وضع نموده و به موجب آن ها، به مالکین قانونی، اجازه هر نوع تغییر و دگرگونی در زمین ها را نمی دهد. از جمله این قوانین، قانون حفظ کاربری اراضی زاراعی و باغ ها و قانون اصلاح این قانون می باشد که تغییر کاربری زمین را صرفا، در موارد بخصوصی، مجاز دانسته و آن را منوط به اخذ مجوز قانونی و نظر کارشناس کرده است و هر تغییری، خارج از قانون را جرم انگاری نموده که مجازات سنگینی، برای مرتکب، در پی خواهد داشت. به همین جهت، ضروری است تا با مفهوم کاربری اراضی، تغییر کاربری و شرایط انجام این امر، آشنا بود تا با مجازات مربوط به آن، روبرو نشد.
mohamad sheykhi
به موجب ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران :" بررسی و تصویب طرح های تفصیلی شهری و تغییرات آن ها در هر استان به وسیله کمیسیونی به ریاست استاندار و با عضویت شهردار و نمایندگان وزارت مسکن و شهرسازی، وزارت جهاد کشاورزی، سازمان میراث فرهنگی و گردشگری و صنایع دستی و رئیس شورای اسلامی شهر ذیربط و نماینده سازمان نظام مهندسی استان (با تخصص معماری یا شهرسازی) بدون حق رای انجام میشود." بنابراین هر مالکی که قصد تغییر کاربری ملک خود را داشته باشد باید درخواست کتبی به شهرداری یا ارگان های ذیربط تقدیم نماید. تا پس از آن این درخواست در کمیسیون مذکور مورد بررسی قرار بگیرد. اما اگر مالک بدون طی مراحل قانونی و بدون اخذ مجوز رسمی، کاربری ملک را تغییر دهد مرتکب جرم شده است. در این مواقع سازمان ذیربط میتواند بر علیه مالک ملکی که مرتکب چنین جرمی شده، طرح دعوا نماید. در این حالت مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای مطرح شده، نزدیکترین دادگاه به محل وقوع ملک خواهد بود.
سید محمد مهدی خلیل زاده
«کاربری» عبارت است از نوع استفاده از مِلک که با توجه به طرح تفصیلی شهرها و طرح هادی روستاها و براساس چگونگی استفاده از آن و فعالیت های مربوط، توسط مراجع ذی صلاح مشخص می شود؛ از قبیل : 1. کاربری مسکونی 2. کاربری تجاری 3. کاربری اداری 4. کاربری صنعتی 5.کاربری خدماتی 6. کاربری معدن 7. کاربری زراعی 8. کاربری ورزشی 9.کاربری آموزشی 10. کاربری انتظامی 11. کاربری مختلط و 12. کاربری فضای سبز
محمد مهدی احمدی
موجب ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران :" بررسی و تصویب طرح های تفصیلی شهری و تغییرات آن ها در هر استان به وسیله کمیسیونی به ریاست استاندار و با عضویت شهردار و نمایندگان وزارت مسکن و شهرسازی، وزارت جهاد کشاورزی، سازمان میراث فرهنگی و گردشگری و صنایع دستی و رئیس شورای اسلامی شهر ذیربط و نماینده سازمان نظام مهندسی استان (با تخصص معماری یا شهرسازی) بدون حق رای انجام میشود."
بشیر علی پاریاد
با سلام .طبق رای وحدت جرم تغییر اراضی یک جرم آنی است، و چون این جرم درجه 7می باشد پس جهاد کشاورزی از زمان وقوع جرم فقط سه سال زمان دارد علیه کسی که بنا را ساخته طرح شکایت کند درغیر این صورت شامل مرور زمان می شود لذا اگر در طول سه سال اقدامی از سوی جهاد کشاورزی صورت نگیرد شامل مرور زمان می شود .
محمد صادق تیغ نورد
با سلام و احترام، همانطوری که میدانیم در کشور ما ایران صاحبان املاک دارای اراضی گوناگونی هستند که هر کدام اسم و رسم خاص خود را دارند که در اصطلاح عرفی به انواع این اسمها کاربری با شیوه بهره برداری میگویند. بعضی از مالکان دارای اراضی کشاورزی بعضیها دارای اراضی باغی بعضیها دارای اراضی با کاربری آموزشی و امثال آن هستند. حال تصور کنید که یکی از این مالکان در زمین خود بخواهد نوع بهرهبرداری خود را تغییر دهد بهعنوان مثال فردی که دارای ۱ قطعه زمین با کاربری کشاورزی است بعد از بازنشسته شدن بخواهد در بخشی از زمین خود یک منزل مسکونی ساخته و اوقات فراغت خود را در آن سپری نماید یا یک نفر که دارای اراضی باغی است در آن ساختمانی می سازد که در اصطلاح عرفی به آن خانه باغ میگویند تا بتواند از میهمانان خود در آن باغ پذیرایی نماید و یا مالکی که ملک آن دارای کاربری ورزشی یا آموزشی است بخواهد کاربری آن را تغییر داده و بهرهبرداری مورد دلخواه خود را انجام دهد، در چنین حالتی عنوان میشود که فرد درخواست تغییر کاربری از ملک خود را ملک خود را دارد. بهصورت معمول و در عرف امروز ادارات درخواست تغییر کاربری از طریق اداره بنیاد مسکن ثبت میشود و بعد از انجام یک فرآیند که معمولا سخت و طولانیمدت خواهد بود در کمیسیون مخصوص خود در استان بررسی شده و بعد از آن نتیجهگیری خواهد شد که آیا این ملک قابلیت تغییر کاربری دارد یا خیر، اما به زبان ساده باید گفت تغییر کاربری بسیار بسیار کار سخت و دشواری بود و تنها افراد زبده و خبره از توانایی انجام دادن آن را خواهند داشت پس بسیار مهم و ضروری است که برای انجام این مهم از وکلای کارکشته مؤسسه وکیل تلفنی استفاده نمود و بعد از آن اقدام نمایید موفق باشید
سپیده کرمی
با سلام،تغییر کاربری زمین، یعنی، اقدام به بهره برداری و انتفاع از زمین، در مواردی غیر از امور و کاربری ای که زمین، به آن، اختصاص دارد که این عمل، در خصوص زمین های کشاورزی و باغ ها، جرم بوده؛ مگر در موارد کسب مجوز از جهاد کشاورزی و سازمان های ذی ربط، آن هم، در تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی، برای استفاده مالکین زمین، تا 500 متر مربع یا مواردی که ضروری دانسته شود.
فاطمه موسوی نژاد
بند ( د ) ماده یک آیین نامه اجرایی قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب ۱۳۸۶ هیات وزیران در خصوص تعریف تغییر کاربری چنین بیان نموده « هر گونه اقدام [ ی است ] که مانع از بهره برداری و استمرار کشاورزی اراضی زراعی و باغ ها در قالب ایجاد بنا، برداشتن یا افزایش شن و ماسه و سایر اقداماتی که بنا به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی تغییر کاربری محسوب شود.» کاربری اراضی زراعی و باغ ها«مرجع تشخیص اراضی زراعی و باغها، وزارت جهاد کشاورزی است ...»
فریبرز ذوالفقاری
با سلام هر مالکی که قصد تغییر کاربری ملک خود را داشته باشد باید درخواست کتبی به شهرداری یا ارگان های ذیربط تقدیم نماید. تا پس از آن این درخواست در کمیسیون مذکور مورد بررسی قرار بگیرد. اما اگر مالک بدون طی مراحل قانونی و بدون اخذ مجوز رسمی، کاربری ملک را تغییر دهد مرتکب جرم شده است. در این مواقع سازمان ذیربط میتواند بر علیه مالک ملکی که مرتکب چنین جرمی شده، طرح دعوا نماید. در این حالت مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای مطرح شده، نزدیکترین دادگاه به محل وقوع ملک خواهد بود