قانون فسخ قرارداد اجاره نامه

فسخ قرارداد اجاره خانه چیست؟

بعد از انعقاد قرارداد، اجرای آن بر اساس مفاد مندرج در آن می باشد. اما گاهی اوقات طرفین بر اساس شرایطی که در قرارداد قرار می دهند این اختیار را دارند که قرارداد را فسخ نمایند. در قرارداد اجاره خانه هم موجر و هم مستاجر باید تا پایان مهلت تعیین شده پایبند به مفاد قرارداد باشند تنها در مواردی که قانون پیش بینی کرده است یا توافقی که طرفین انجام داده اند حق فسخ اجاره نامه وجود دارد. معنای لغوی فسخ، باطل کردن یا برهم زدن است معمولا این اتفاق در قراردادهایی رخ خواهد داد که به تایید دو طرف رسیده است و زیر آن را امضا زده اند اما بنابر دلایلی آن را باطل می کنند که به آن فسخ قرارداد گفته می شود. 

با توجه به اینکه بسیاری از مردم در خانه های استیجاری زندگی می کنند پرونده های حقوقی زیادی با موضوع فسخ قرارداد اجاره در مجامع قضایی وجود دارد اگر شما نیز در زمینه فسخ قرارداد اجاره سوالات حقوقی دارید یا می خواهید برای جلوگیری از ضرر و زیان با وکیل پایه یک متخصص در حوزه اجاره مشاوره حقوقی داشته باشید کافی است با وکلای مجرب موسسه حقوقی وکیل تلفنی ارتباط برقرار کنید تا در کمترین زمان ممکن بهترین راه حل حقوقی به شما ارائه داده شود.  

فرق فسخ قرارداد اجاره منزل مسکونی با اقاله آن

فسخ یعنی یکی از طرفین، قرارداد را برهم بزند و درخواست فسخ قرارداد داشته باشد. در فسخ قرارداد نیازی به رضایت طرف مقابل نخواهد بود. اما در اقاله بر هم زدن  قرارداد اجاره با توافق طرفین اتفاق خواهد افتاد. بر اساس ماده 284 قانون مدنی « اقاله به هر لفظ یا فعلی واقع میشود که دلالت بر بهم زدن معامله کند.» اما پیشنهاد می شود اقاله تنظیم و مکتوب شود.  در زمان عقد اجاره نامه لازم است تمام جوانب را در نظر بگیرید و تمام شرط هایی که برای شما دارای اهمیت است را به صورت مکتوب در آن درج کنید. در دعاوی مرتبط با فسخ قرارداد آن چیزی که برای دادگاه ملاک است اجاره نامه رسمی یا غیر رسمی است. اگر شرطی را به صورت شفاهی بیان کرده باشید بعدا اثبات آن در دادگاه بسیار مشکل خواهد بود و ممکن است نتوانید به نتیجه مطلوب برسید.

سریعترین روش برای فسخ قرارداد اجاره خانه

مسائل مربوط به فسخ قرارداد اجاره و جزئیات آن از لحاظ حقوقی دارای پیچیدگی های خاصی است. اگر فرد به تنهایی بخواهد در دادگاه شرایط لازم را برای فسخ مطرح کند احتمال اینکه فسخ قرارداد اجاره وارد پروسه طولانی شود وجود دارد. برای فسخ قرارداد باید تمامی شرایط قانونی و توافقاتی که انجام گرفته است را در نظر گرفت. اگر می خواهید فسخ قرارداد اجاره را با سریعترین روش انجام دهید قبل از طرح دعوی حتما مشاوره حقوقی در این زمینه انجام دهید. مشاوره حقوقی با وکیل متخصص در این حوزه به شما کمک خواهد کرد تا سریعترین روش را برای فسخ قرارداد انتخاب کنید. شاید اصلا شما شرایط ابطال فسخ قرارداد را نداشته باشید و بیهوده مراحل دادگاهی را طی کنید و در نهایت نتیجه ای از طرح دعوا نگیرید. 

وکیل متخصص در این حوزه به دلیل اینکه پرونده های زیادی را وکالت کرده است تجربه کافی را به دست آورده و قبل از آغاز دعوی نتیجه را پیش بینی خواهد کرد و اطلاعات تاثیرگذاری را در اختیار موکل خواهد گذاشت. برای فسخ قرارداد باید شرایط قانونی وجود داشته باشد مشاوران حقوقی راهنمایی های لازم را در اختیار مشاوره گیرنده قرار خواهد داد تا بتواند نتیجه مطلوبی را به دست بیاورد.

فسخ قرارداد اجاره در دادگاه انجام می شود یا شورای حل اختلاف

در ارتباط با اختلافات در قرارداد اجاره تنها رسیدگی به اختلاف تخلیه بر عهده شورای حل اختلاف است و رسیدگی به مابقی دعاوی در قرارداد اجاره از جمله فسخ قرارداد به عهده دادگاه است. در بند 2 ماده 11 قانون شوراهای حل اختلاف به این موضوع به صراحت اشاره شده است. برای فسخ قرارداد یکی از طرفین تصویری از قرارداد اجاره را به همراه شرایط قانونی برای ابطال را در دادخواستی از طریق دفاتر خدمات قضایی ثبت و در دادگاه بدوی به آن رسیدگی خواهد شد. اگر یکی از طرفین به قراری که در این رابطه صادر می شود اعتراضی داشته باشند پرونده به دادگاه تجدید نظر ارسال خواهد شد. 

موسسه حقوقی وکیل تلفنی این امکان را فراهم کرده است که کاربران با پرداخت هزینه کم مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری را در هر زمینه ای انجام دهند یکی از روش های پرطرفدار برای ارتباط با وکیل مشاوره حقوقی آنلاین است که از طریق پیام رسان واتساپ نیز امکان پذیر است.

موارد فسخ قرارداد اجاره خانه

•    در قرارداد اجاره مالک یا کسی که مالی را اجاره می دهد باید عین آن را که در قرارداد اشاره شده است به مستاجر تسلیم کند اگر چنین اتفاقی نیفتاد و موجر با اجبار هم عین مستاجره را تحویل نداد مستاجر حق فسخ قرارداد را دارد.

•    اگر عیبی در عین مستاجره وجود داشته باشد مستاجر می تواند با استناد به خیار عیب اجاره را فسخ نماید. 

•    اگر خانه نیاز به تعمیر داشته باشد و اگر تعمیر نکردن آن موجب ضرر به موجر باشد و در زمان تعمیرات مستاجر نتواند از خانه استفاده کند حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

•    در صورتی که در قرارداد اجاره مستاجر حق فسخ را برای خود شرط کرده باشد.

•    در حالتی که مستاجر منزل مسکونی که به اجاره گرفته است تبدیل به باشگاه ورزشی کند موجر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. همچنین اگر موجر در زمانی که ملک را به فرد دیگری اجاره داده است بخواهد خانه را بفروشد و این را نیز در قرارداد شرط کرده باشد حق فسخ قرارداد را با مستاجر خواهد داشت.

•    در صورتی که در قرارداد اجاره اشاره شده باشد که مستاجر حق ندارد خانه را به کس دیگری اجاره دهد موجر می تواند از طریق دادگاه تقاضای فسخ قرارداد را داشته باشد.

•    اگر مستاجر از پرداخت اجاره بها به مدت امتناع کند قرارداد فسخ خواهد شد. 

سوالات رایج

+ در صورت فسخ قرارداد اجاره کمیسیون را کدام طرف می پردازد؟

اگر در قرارداد شرط شده باشد طرفی که قرارداد را فسخ می کند باید کمیسیون را بپردازد.

+ در چه شرایطی مستاجر باید ضرر و زیان بپردازد؟

در شرایطی که با تاخیر اجاره پرداخت شود یا اینکه از منزل مسکونی اجاره شده برای کاربری دیگری استفاده شود.

+ مستاجر چگونه می تواند قرارداد را فسخ کند؟

در صورتی که مالک عین ملک مندرج در قرارداد اجاره را تحویل مستاجر ندهد یا ملک معیوب باشد.

+ اگر در قرارداد اجاره خساراتی شامل یکی از طرفین شود این خسارات چگونه محاسبه می شود؟

از طریق کارشناس خسارات وارد شده محاسبه می شود.

+ برهم زدن قرارداد در اقاله چگونه است؟

قرارداد اجاره با رضایت طرفین برهم زده خواهد شد.