تبادل لوایح در پرونده ابطال بیع نامه
ریاست محترم دادگاه تجدیدنظر استان مازندران نگارش
با عرض سلام و ادب، احتراماً در خصوص تجدیدنظرخواهی تجدیدنظرخواهان نسبت به دادنامه شماره 1400473900061650620 صادره از سوی شعبه اول دادگاه حقوقی چمستان که دلالت بر بطلان دعوی تجدیدنظرخواهان دارد به دلایل ذیل تجدیدنظرخواهی نامبردگان قابلیت استماع نداشته و توجهاً به اینکه دادنامه تجدیدنظرخواسته وفق قوانین قانونی صادر گردیده، تایید دادنامه تجدیدنظرخواسته مورد استدعاست.
شرح ماوقع نگارش تبادل لوایح در پرونده ابطال بیع نامه
توضیح آن که جناب آقای محمد و خانم ( تجدیدنظرخواهان) که اکنون یکی از خواهان های پرونده تجدیدنظرخواسته هستند اقدام به خرید قطعه زمینی به مشخصات 1500 متر و به آدرس: شهرستان نور، چمستان، روستای ورازده علیا از مرحوم محمد (مورث موکلان) نمودند لیکن پس از مدتی ادعا نمودند این زمین از جمله اراضی ملی بوده و ضمن انصراف از خرید آن، قیمت روز زمین را بعنوان ثمن معامله و غرامت از مرحوم کیانی مطالبه می نمایند و پس از طرح شکایت کیفری مبنی بر فروش مال غیر از مرحوم کیانی، بدلیل فوت مشتکی عنه قرار موقوفی تعقیب از مرجع صالح صادر می شود سپس ایشان به طرفیت ورثه مرحوم محمد (موکلان) دادخواستی مبنی بر اعلام بطلان بیع نامه مورخه16/03/92 اقامه و دردادخواست بدوی اعلام میدارند چون مبیع جزو اراضی ملی و مستحق الغیر میباشدبطلان بیع نامه مورخه16/03/92 را از محکمه بدوی دادخواسهی نموده اند.
به دلایل ذیل تجدیدنظرخواهی تجدیدنظرخواهان محکوم به رد می باشد.
1-تجدیدنظرخواهان در دادخواست تجدیدنظرخواهی ادعا دارد که بیع نامه مورخه 16/3/92 به لحاظ مستحق للغیربودن مبیع، استحقاق بطلان را دارد و در این خصوص به دادخواست بدوی استناد نموده است. با مداقه به مفاد دادخواست بدوی خواهان (تجدیدنظرخواهان) جهت بطلان بیع نامه مارالذکر را اینگونه بیان نموده {موضوع معامله فی مابین اینجانبان ........ متوفی مستحق للغیر درآمده و جز اراضی ملی و دولتی می باشد و حق واگذاری و انتقال آن را نداشته و .....} و نیز به نظریه کارشناس استناد نموده است. با مداقه در متن دادخواست و نظریه کارشناسی، تجدیدنظرخواهان به تصور اینکه مبیع بیع نامه استنادی جزو اراضی ملی (منابع طبیعی) می باشد دادخواست اعلان بطلان را در محکمه حقوقی اقامه نموده اند، دادگاه محترم بدوی با صدور قرار کارشناسی از کارشناسان و اداره منابع طبیعی مراتب را استعلام نموده که آیا رقبه موضوع بیع نامه جزء اراضی ملی می باشد یا خیر،که طبق جوابیه اداره منابع طبیعی و نظریه کارشناسی رقبه موضوع بیع نامه معنونه جزء اراضی ملی نبوده لهذا با توجه به متن دادخواست و نظریه کارشناسی تجدیدنظرخواهان در این مرحله از دادرسی ادعای مستحق اللغیر بودن را به استناد در بستر بودن مبیع موضوع بیع نامه استنادی اعلام نموده که این ادعای مشارالیه صرف نظر از صحت و سقم به دلایل ذیل قابلیت اعتنا را ندارد چراکه اولاً در پرونده تجدیدنظرخواسته دلیلی که دلالت بر مالکیت شرکت اب منطقه مازندران بر رقبه موصوف نماید وجود ندارد تا نافی مالکیت مورث موکلان بر رقبه مورد تنازع باشد، به عبارت دیگر مورث موکلان رقبه مورد تنازع را از آقای علی خریداری نموده و سپس به تجدیدنظرخواهان انتقال داده لهذا با توجه به بیع نامه مورخه 7/3/92 مالکیت مورث موکلان هیچگاه از محاکم حقوقی نفی و یا سلب نگردیده است لهذا با توجه به اینکه بیع نامه 7/3/92( انتقال مورد معامله توسط آقای علی به مورث موکلان) هنوز از هیچ محکمه ای ابطال و یا حکم نهایی دلالت بر اعلان بطلان بیع نامه استنادی را ندارد و صرف ادعای تجدیدنظرخواهان دایر بر اینکه رقبه مورد تنازع جزو بستر رودخانه ناپلار رود می باشد، نمی توان مبطل بیع نامه مورخه 16/3/92 باشد.
ثانیاً؛ صرف استناد به ماده 2 قانون آب و نحوه ملی شدن مصوب 27/4/1347 نمی تواند حقوق مکتسبه مورث موکلان را نفی کند، چراکه مورث موکلان طبق قاعده فقهی تسلیط و مالکیت شرعی و قانونی اقدام به فروش اراضی نموده است و اعمال نظارت قانونی و مالکیت شرکت آب منطقه ای استان نمی تواند نقض حق مورث موکلان بر مالکیت قانونی و شرعی مورد معامله و در این پرونده و نیز از مصادیق بطلان بیع نامه مورخه 16/3/92 باشد، چرا که اگر شرکت آب منطقه ای احراز کند که رقبه مورد انتقال(مبیع)در بستر رودخانه می باشد، باید این تصمیم طبق ماده 3 آیین نامه مربوط به بستر و حریم رودخانه ها مصوب 1379بستر و حریم تعیین شده باید به صورت مکتوب توسط شرکت آب منطقه ای به متقاضی اعلام و ابلاغ گردد و حتی اعلام و حریم باید طی اعلامیه های محلی با این مضمون به اطلاع اشخاص ذینفع رسانده شود که حدود و حریم رودخانه مدنظر تعیین گردیده ذینفعان می توانند حداکثر ظرف 20 روز از ابلاغ به کمیسیون رسیدگی به امور آبهای زیرزمینی اعتراض نمایند؛ حال چنانچه کمیسیون مذکور نیز رای کمیسیون ماده 3 را تأیید نماید، شخص معترض می تواند در دیوان عدالت اداری طرح دعوی نمایدکه مهلت سه مــاه بــرای اعتراض از آرای کمیسیون مذکور مد نظر است که حتی متقاضی می تواند مطابق تبصره 5 ماده واحده قانون تعیین تکلیف چاه های آب فاقد پروانه بهره برداری مصوب 1389، در کمیسیون رسیدگی به امور آبهای زیرزمینی طرح دعوی نماید و در صورت عدم حصول نتیجه مطلوب می تواند با شرایط مقرر قانونی در دیوان عدالت اداری به عنوان دادگاه عالی اداری دادخواست خویش را مطرح نماید. حال چنانچه حد بستر و حریم اعلام عمومی و قطعی شده باشد، شرکت آب منطقه ای ضرورت دارد در جهت اجرای تبصره 4 ماده 2 قانون توزیع عادلانه آب مصوب 1361 ،ابتدا به مالک یا متصرف کتباً اعلام کند که ظرف مدت معینی در تخلیه و قلع اعیانی های احداثی مبادرت و در غیر این صورت با اخذ دستور قضایی در جهت آزادسازی بستر و حریم با نظارت نیروی انتظامی محل اقدام نماید.
| نگارش دادخواست فوری توسط وکیل دادگستری |
| هزینه نگارش لایحه |
| نگارش انواع دادخواست |
حال با توجه به مراتب فوق و مستنداً به آیین نامه مربوط به بستر و حریم رودخانه مصوب 1379 شرکت آب منطقه ای به تکلیف ذاتی خود عمل نموده است؟ آیا تجدیدنظرخواهان سابقه ای از ابلاغ تعیین بستر رودخانه ناپلار رود به محکمه ارائه نموده است؟ با توجه به مستندات و مندرجات پرونده تجدیدنظرخواسته دلیل و مدرکی که دلالت بر این موضوع نمایند که رقبه مورد تنازع تحت تملک شرکت آب منطقه ای استان مازندران باشد وجود ندارد، در فرض وجود چنین مستنداتی، جهت رفع تزاحم حقوق خصوصی(مالکیت مورث موکلان و شرکت آب)قدر مسلم این است که شرکت آب منطقه ای استان می تواند جهت ابطال بیع نامه موضوع اول اقدام که در فرض ابطال بیع نامه باید طبق لایحه قانونی نحوه تملک اراضی نسبت به تملک اراضی اقدام نمایند.
ثالثاً؛ ریاست محترم شعبه رسیدگی کننده، در پرونده تجدیدنظرخواسته دلیلی که دلالت برمالکیت شرکت آب منطقه ای بر رقبه مورد تنازع را نماید وجود ندارد و صرف مکاتبه دهیاری با شرکت آب منطقه که مورد استناد تجدیدنظرخواهان قرار گرفته نمی تواند مثبت ادعای مشارالیه و نافی مالکیت مورث موکلان باشد چراکه صرف در بستر بودن ملک (در فرض در بدبینانه ترین حالت) مقنن طبق ماده 30 قانون مدنی هر مالک نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد مگر در مواردی که قانون استثناء نموده است. حالیه با توجه به مراتب معنونه و نظر به اینکه مطابق ماده 124 قانون حریم داری مفهوم چند وجهی است از یک طرف حریم در حکم ملک صاحب حریم است و تملک و تصرفی که منافی فلسفه حریم باشد توسط مالکین منع قانونی دارد و از سوی دیگر صاحب حریم نمی تواند فعالیتی غیر از آنچه که مقصود حریم است در حریم بدون اجازه مالک انجام نمایدو نیز طبق آیین نامه بستر و حریم رودخانه مصوب 79 تعریفی که از بستر ارائه گردیده باشد با ماده 2 قانون توزیع عادلانه آب در تغایر بوده لهذا حریم رودخانه در فرض مالکیت و احراز حریم، از اقسام حق ارتفاق می باشد که برای صاحب حریم می باشد و حریم به نظر ملک تبعی بوده، لهذا وجود حق ارتفاق نمی تواند از مصادیق بطلان بیع نامه نامه بوده باشد.
لهذا با عنایت به مراتب مرقوم و توجها به مواد استنادی و اصل صحت قراردادها و مواد 10 و 190 قانون مدنی صدور حکم به تایید دادنامه تجدیدنظرخواسته را دارم.
با احترام
نظرات
کوهستانی
از دید یک کاربر معمولی، شاید این متن طولانی و پر از مواد قانونی باشد، ولی وقتی دقیق میخوانی میفهمی چقدر محکم و حسابشده است. هر بندش روی منطق و مستند قانونی استوار است و حتی به قواعد فقهی لاضرر و تسلیط اشاره شده که کمتر وکیلی در لوایح خود میآورد. نویسنده با طرح سؤالهای چالشی مثل اینکه آیا شرکت آب منطقهای ابلاغ رسمی داده یا خیر، عملاً بار اثبات را از دوش موکلان برداشته و با ظرافت قضایی، تجدیدنظرخواه را در موضع ضعف قرار داده است. به عنوان کسی که پیگیر پروندههای ملکی هستم، این لایحه برایم یک نمونهی درسی است که چطور میشود با تسلط بر قوانین خاص مثل «قانون توزیع عادلانه آب» و «آییننامه بستر رودخانه» از حق مالکیت دفاع کرد. به جرأت میتوان گفت که این لایحه یکی از قویترین دفاعیات در حوزه بطلان بیعنامه و اراضی ملی است و در صورت انتشار در سایتهای حقوقی مثل Vakiltel، هم جنبه آموزشی دارد و هم باعث افزایش اعتبار علمی مجموعه خواهد شد
تیام
چند سال پیش در منطقه رودبارک نور پروندهای مشابه داشتم. زمینی خریده بودیم که بعداً یکی از همسایهها گفت در بستر رودخانه است. اما هیچ اعلام رسمی از آب منطقهای نیامده بود. بعد از کلی رفتوآمد، وکیل ما با استناد به همین مواد قانونی ثابت کرد که بستر و حریم باید طبق آییننامه ۱۳۷۹ به صورت کتبی ابلاغ شود. قاضی دقیقاً همین را پذیرفت و در رأی نهایی نوشت که عدم وجود اعلام کتبی از سوی شرکت آب منطقهای، مانع از استناد خریدار به بطلان بیع است. وقتی این متن را خواندم، دقیقاً همان استدلالها را دیدم و یاد پرونده خودم افتادم. در واقع، بسیاری از افراد فکر میکنند اگر زمینی نزدیک رودخانه باشد، پس “بستر” است! در حالی که قانون تعریف دقیق و مراحل رسمی دارد. این لایحه واقعاً عالی توضیح داده که چگونه باید بین حریم و بستر و حق ارتفاق تفاوت قائل شد. به نظر من این متن علاوه بر ارزش حقوقی، برای آگاهی عمومی هم مفید است و باید در سایتهای آموزشی حقوقی منتشر شود
سیامک
من دانشجوی ترم آخر حقوق هستم و برای تمرین، لوایح مختلف را مطالعه میکنم. وقتی این لایحه تجدیدنظر را خواندم، برایم شگفتانگیز بود که چقدر نویسنده آن به جزئیات دادرسی، اصول فقهی و مواد قانونی تسلط دارد. توضیح اینکه چگونه باید بین مالکیت خصوصی و صلاحیت شرکت آب منطقهای تفکیک قائل شد، بسیار آموزنده بود. بهخصوص اشاره به تبصرههای ماده ۲ و ۳ قانون توزیع عادلانه آب و روند اعتراض در کمیسیونهای مربوطه که معمولاً در بسیاری از لوایح دیده نمیشود. از نظر نگارش، این متن علاوه بر استدلال حقوقی، نظم منطقی بسیار بالایی دارد؛ ابتدا سابقه دعوا را روشن کرده، سپس در سه محور اصلی – مالکیت، مبنای قانونی و قاعده فقهی – به رد ادعا پرداخته و در پایان هم جمعبندی مستدل ارائه داده است. من این لایحه را برای پروژه پایاننامهام درباره «بطلان بیع در اراضی ملی» ذخیره کردم چون نمونه بینظیری از استدلال مستند به قانون و فقه است. از نظر سئو هم کاملاً “گوگلپسند” است چون هم کلیدواژههای حقوقی را دارد و هم ساختار طبیعی و روان.
راعی
به عنوان کسی که سالها در کار املاک در منطقه نور و چمستان هستم، بارها دیدم که مردم بدون بررسی دقیق کارشناسی زمین میخرند و بعد دچار دردسر میشوند. متن بالا نشان میدهد چقدر نقش کارشناسی رسمی دادگستری و استعلام منابع طبیعی در این نوع پروندهها مهم است. وقتی دادگاه با استعلام از اداره منابع طبیعی اعلام میکند که زمین مورد دعوا جزو اراضی ملی نیست، دیگر طرح ادعای بطلان بیعنامه واقعاً پایه حقوقی ندارد. نویسنده این لایحه با تکیه بر همین موضوع، کاملاً منطقی نتیجه گرفته که دعوای تجدیدنظرخواهی غیرموجه است. من شخصاً با مطالعه این متن، متوجه شدم بسیاری از افراد بیدلیل از عنوان “در بستر رودخانه بودن” استفاده میکنند در حالی که حتی تعیین بستر و حریم نیاز به ابلاغ کتبی دارد. واقعاً جای تحسین دارد که این دفاعیه با استناد دقیق به آییننامه سال ۱۳۷۹ تنظیم شده. به نظرم این متن نمونه واقعی از یک دفاع منطقی و استدلالی است که نه تنها برای قاضی بلکه برای هر حقوقدان یا دانشجوی حقوق الهامبخش است
سعید
من شخصاً پروندهای تقریباً مشابه با همین موضوع در چمستان داشتم. ما هم زمینی خریدیم که بعداً گفتند جزو اراضی ملی است، ولی وقتی از طریق وکیل خبره و با استعلام از منابع طبیعی و اداره آب پیگیری کردیم مشخص شد ملک اصلاً در بستر رودخانه نبود. جالبه که حتی شرکت آب منطقهای هم هیچ ابلاغ رسمی درباره حریم صادر نکرده بود. در آن زمان، وکیل من دقیقاً استدلالهایی مشابه با همین لایحه ارائه کرد، بهویژه اشاره به ماده ۳ آییننامه بستر و حریم رودخانهها و تأکید بر اینکه صرف نامه دهیاری نمیتونه مالکیت را نفی کنه. قاضی هم همین نظر را پذیرفت و دادنامه بدوی را تأیید کرد. از دید من، متن بالا بسیار قوی و مستدل نگارش شده و تمام جنبههای فقهی و قانونی از قبیل قاعده تسلیط و اصل صحت قراردادها را در خود دارد. اگر کسی واقعاً بخواهد بفهمد چگونه باید از یک بیعنامه در برابر ادعای اراضی ملی دفاع کند، این نمونه یکی از بهترین الگوهاست. به نظرم جای تقدیر دارد از وکیل یا تیم حقوقی که با چنین دقتی جزئیات قانونی را رعایت کردهاند.