خرید خانه برای بسیاری از افراد بزرگ‌ترین و مهم‌ترین معامله مالی در طول زندگی محسوب می‌شود. اشخاص معمولاً بخش عمده‌ای از سرمایه، پس‌انداز چندین ساله یا حتی تسهیلات بانکی خود را صرف تملک یک ملک مسکونی می‌کنند تا امنیت اقتصادی و آرامش خانوادگی خود را تضمین نمایند. در چنین معامله‌ای، سند مالکیت نه‌تنها یک مدرک اداری، بلکه ستون اصلی امنیت حقوقی خریدار است. هرگونه ایراد، ابهام یا مشکل در سند می‌تواند کل معامله را با خطر جدی مواجه کند و حتی منجر به از بین رفتن سرمایه خریدار شود.

در بسیاری از موارد، خریدار پس از امضای مبایعه‌نامه یا پرداخت بخش قابل توجهی از ثمن معامله متوجه می‌شود که سند ملک دارای نقص است؛ برای مثال، ملک در رهن بانک قرار دارد، بازداشت قضایی شده است، با مشخصات ثبتی واقعی تطابق ندارد، یا فروشنده اختیار قانونی انتقال رسمی را ندارد. گاهی نیز اختلاف در مساحت، کاربری یا وجود ادعای شخص ثالث نسبت به ملک، بعد از معامله آشکار می‌شود. چنین شرایطی می‌تواند خریدار را در موقعیتی قرار دهد که ادامه قرارداد نه‌تنها سودی برای او نداشته باشد، بلکه خطرات حقوقی و مالی جدی ایجاد کند.

جهت دریافت مشاوره حقوقی فوری با وکیل پایه یک دادگستری کلیک کن

در این وضعیت، یکی از مهم‌ترین پرسش‌های حقوقی این است که آیا امکان فسخ قرارداد خرید خانه به دلیل نقص سند وجود دارد یا خیر؟ پاسخ به این سؤال ساده نیست، زیرا هر نقصی الزاماً موجب حق فسخ نمی‌شود. قانون میان ایرادات جزئی و نقص‌های اساسی تفاوت قائل شده است. اگر نقص سند به‌گونه‌ای باشد که انتقال رسمی مالکیت را غیرممکن یا بسیار دشوار کند، یا ارزش اقتصادی ملک را به‌طور جدی کاهش دهد، ممکن است خریدار بتواند به استناد خیارات قانونی یا تخلف از شرط، قرارداد را فسخ کند. اما اگر ایراد قابل رفع باشد و فروشنده توانایی و تمایل به اصلاح آن را داشته باشد، معمولاً فسخ به‌عنوان آخرین راهکار مورد بررسی قرار می‌گیرد.

نکته مهم دیگر این است که آگاهی یا عدم آگاهی خریدار از نقص سند در زمان معامله نقش تعیین‌کننده‌ای دارد. اگر خریدار با علم به وجود مشکل اقدام به خرید کرده باشد، معمولاً حق فسخ برای او ایجاد نمی‌شود. در مقابل، اگر فروشنده عمداً نقص را پنهان کرده یا اطلاعات خلاف واقع ارائه داده باشد، موضوع می‌تواند حتی جنبه تدلیس پیدا کند و موقعیت حقوقی خریدار را تقویت نماید.

از سوی دیگر، فسخ قرارداد اقدامی تشریفاتی و نیازمند رعایت مراحل قانونی است. صرف نارضایتی یا نگرانی از وضعیت سند، فسخ را محقق نمی‌کند. باید ابتدا ماهیت نقص بررسی شود، سپس از طریق اخطار رسمی یا اظهارنامه اقدام گردد و در صورت لزوم، دادخواست تأیید فسخ و مطالبه وجوه پرداختی مطرح شود. بی‌دقتی در این مراحل ممکن است موجب از دست رفتن حقوق قانونی شود.

به همین دلیل، مواجهه با نقص سند در معامله خرید خانه نیازمند تحلیل دقیق حقوقی، بررسی مستندات ثبتی و تصمیم‌گیری سنجیده است. انتخاب میان فسخ قرارداد، الزام به رفع نقص یا پیگیری سایر راهکارهای قانونی، موضوعی تخصصی است که آثار مالی گسترده‌ای به همراه دارد و باید با دقت کامل انجام شود.

منظور از نقص سند در معامله خرید خانه چیست؟

نقص سند در معامله خرید خانه به هرگونه ایراد، اشکال یا مشکل حقوقی و ثبتی اطلاق می‌شود که مالکیت فروشنده را مخدوش کند، انتقال رسمی ملک را با مانع مواجه سازد یا ارزش و اعتبار حقوقی معامله را تحت تأثیر قرار دهد. در واقع، زمانی می‌توان از «نقص سند» سخن گفت که سند مالکیت موجود نتواند تضمین‌کننده انتقال قطعی، قانونی و بدون معارض ملک به خریدار باشد.

در معاملات ملکی، اصل بر این است که فروشنده مالک رسمی و قانونی ملک باشد و بتواند آن را بدون مانع حقوقی به خریدار منتقل کند. هر عاملی که این اصل را تضعیف کند، ممکن است به‌عنوان نقص سند شناخته شود. البته شدت و نوع نقص اهمیت زیادی دارد، زیرا همه ایرادات در یک سطح نیستند و آثار متفاوتی دارند.

انواع نقص سند در معاملات ملکی

۱. نقص‌های مرتبط با مالکیت فروشنده

یکی از مهم‌ترین مصادیق نقص سند، ایراد در مالکیت فروشنده است. برای مثال:

• فروشنده مالک رسمی ملک نیست؛

• ملک به نام شخص دیگری ثبت شده است؛

• فروشنده فقط وکیل است اما اختیار فروش ندارد؛

• ملک در مالکیت مشاع چند نفر است و همه شرکا رضایت به فروش نداده‌اند.

در چنین شرایطی، انتقال رسمی ملک با مانع مواجه می‌شود و خریدار ممکن است نتواند مالکیت قطعی به دست آورد.

۲. در رهن بودن ملک

اگر ملک در رهن بانک یا مؤسسه مالی باشد و این موضوع بدون اطلاع خریدار پنهان مانده باشد، سند عملاً محدودیت دارد. در حالت رهن، فروشنده بدون فک رهن نمی‌تواند انتقال رسمی قطعی انجام دهد. این موضوع یکی از شایع‌ترین مصادیق نقص سند محسوب می‌شود.

۳. بازداشت یا توقیف قضایی

در صورتی که ملک به‌موجب دستور مرجع قضایی بازداشت شده باشد، هرگونه نقل و انتقال رسمی ممنوع است. بازداشت می‌تواند ناشی از بدهی فروشنده، اجرای حکم یا اختلافات حقوقی باشد. چنین وضعیتی انتقال سند را عملاً غیرممکن می‌کند و نقصی اساسی به شمار می‌رود.

۴. وجود معارض یا ادعای شخص ثالث

اگر شخصی غیر از فروشنده نسبت به ملک ادعای مالکیت داشته باشد یا دعوای حقوقی در جریان باشد، امنیت معامله از بین می‌رود. حتی اگر سند رسمی به نام فروشنده باشد، وجود دعوای معارض می‌تواند نقص مهمی محسوب شود.

۵. مغایرت مشخصات ثبتی با وضعیت واقعی

گاهی مشخصات درج‌شده در سند با وضعیت واقعی ملک تطابق ندارد؛ برای مثال:

• مساحت واقعی کمتر یا بیشتر از سند است؛

• حدود اربعه با وضعیت فعلی زمین مطابقت ندارد؛

• کاربری ملک با آنچه در قرارداد ذکر شده متفاوت است.

این مغایرت‌ها می‌تواند ارزش ملک را کاهش دهد یا مشکلات اداری و شهرداری ایجاد کند.

۶. فقدان مدارک تکمیلی ضروری

در مورد آپارتمان‌ها، داشتن پایان کار شهرداری و صورت‌مجلس تفکیکی برای تنظیم سند رسمی ضروری است. نبود این مدارک ممکن است انتقال رسمی را به تعویق بیندازد یا غیرممکن سازد. در برخی موارد، این موضوع نیز به‌عنوان نقص سند تلقی می‌شود.

تفاوت نقص سند با نقص فیزیکی ملک

باید توجه داشت که نقص سند با عیب فیزیکی ملک تفاوت دارد. نقص فیزیکی مربوط به وضعیت ساختمانی یا کیفیت بناست، در حالی که نقص سند ناظر به وضعیت حقوقی و ثبتی ملک است. البته در برخی موارد، این دو موضوع به هم مرتبط می‌شوند؛ برای مثال، نداشتن پایان کار ممکن است هم جنبه حقوقی داشته باشد و هم بر وضعیت فیزیکی ساختمان اثر بگذارد.

چه زمانی نقص سند «اساسی» محسوب می‌شود؟

همه ایرادات سند موجب حق فسخ نمی‌شود. نقص زمانی اساسی است که:

• انتقال رسمی مالکیت را ناممکن یا بسیار دشوار کند؛

• ارزش اقتصادی ملک را به‌طور قابل توجه کاهش دهد؛

• موجب سلب امنیت حقوقی خریدار شود.

اگر نقص جزئی و قابل اصلاح باشد، معمولاً ابتدا الزام فروشنده به رفع نقص مطرح می‌شود و فسخ به‌عنوان راهکار نهایی در نظر گرفته می‌شود.

آیا هر نقصی موجب فسخ قرارداد می‌شود؟

پاسخ کوتاه این است: خیر. هر ایراد یا اشکالی در سند ملک، به‌طور خودکار حق فسخ قرارداد خرید خانه را برای خریدار ایجاد نمی‌کند. قانون میان نقص‌های جزئی و نقص‌های اساسی تفاوت قائل شده است و تنها در شرایطی خاص، خریدار می‌تواند به استناد وجود نقص سند، قرارداد را منحل کند.

در واقع، فسخ یک اقدام حقوقی مهم و استثنایی است که زمانی پذیرفته می‌شود که ادامه قرارداد عملاً بی‌فایده، زیان‌بار یا غیرممکن باشد. بنابراین باید بررسی شود که آیا نقص موجود به اندازه‌ای جدی است که تعادل معامله را برهم بزند یا خیر.

معیار اول: اساسی بودن نقص

نقص زمانی می‌تواند مبنای فسخ قرار گیرد که ماهیت اساسی داشته باشد؛ یعنی:

• انتقال رسمی مالکیت را ناممکن کند؛

• امنیت حقوقی خریدار را به‌طور جدی تهدید کند؛

• یا ارزش اقتصادی ملک را به شکل قابل توجهی کاهش دهد.

برای مثال، بازداشت قضایی ملک یا در رهن بودن آن بدون اطلاع خریدار، معمولاً نقصی اساسی محسوب می‌شود. اما اشتباه جزئی در یک مشخصه ثبتی که به‌راحتی قابل اصلاح است، معمولاً موجب فسخ نخواهد شد.

معیار دوم: قابلیت رفع نقص

یکی از مهم‌ترین عوامل در تصمیم دادگاه، قابل رفع بودن یا نبودن نقص است.

• اگر نقص قابل رفع باشد (مثلاً فروشنده بتواند با پرداخت بدهی بانکی فک رهن کند)، معمولاً ابتدا الزام فروشنده به رفع نقص بررسی می‌شود.

• اگر نقص غیرقابل رفع باشد یا فروشنده از رفع آن امتناع کند، احتمال پذیرش فسخ افزایش می‌یابد.

به بیان دیگر، فسخ آخرین راهکار است و زمانی اعمال می‌شود که اصلاح وضعیت ممکن نباشد یا فروشنده همکاری نکند.

معیار سوم: آگاهی خریدار در زمان معامله

اگر خریدار هنگام امضای مبایعه‌نامه از وجود نقص سند آگاه بوده و با علم به آن معامله را انجام داده باشد، معمولاً نمی‌تواند بعداً به همان دلیل قرارداد را فسخ کند. زیرا فرض بر این است که وی با پذیرش آن وضعیت، معامله را قبول کرده است.

اما اگر فروشنده عمداً نقص را پنهان کرده یا اطلاعات خلاف واقع ارائه داده باشد، موضوع می‌تواند تحت عنوان تدلیس مطرح شود و موقعیت حقوقی خریدار را تقویت کند.

معیار چهارم: پیش‌بینی شرط در قرارداد

گاهی در مبایعه‌نامه تصریح می‌شود که ملک «فاقد هرگونه رهن، بازداشت و معارض» است. در چنین حالتی، کشف خلاف این شرط می‌تواند تخلف از شرط محسوب شود و حق فسخ ایجاد کند.

بنابراین مفاد دقیق قرارداد نقش تعیین‌کننده‌ای در احراز حق فسخ دارد.

نقش تشخیص دادگاه

در صورت اختلاف، تشخیص اینکه نقص موجود تا چه حد اساسی است و آیا حق فسخ ایجاد شده یا خیر، با دادگاه خواهد بود. قاضی با بررسی:

• مفاد قرارداد،

• وضعیت ثبتی ملک،

• میزان تأثیر نقص بر انتقال مالکیت،

• و رفتار طرفین،

در مورد صحت یا عدم صحت فسخ تصمیم‌گیری می‌کند.

مبنای قانونی فسخ به دلیل نقص سند

فسخ قرارداد خرید خانه به دلیل نقص سند باید بر یک مبنای قانونی معتبر استوار باشد. صرف وجود مشکل در سند، بدون اتکا به یکی از خیارات قانونی یا تخلف از شرط قراردادی، برای فسخ کافی نیست. قانون مدنی ابزارهایی را در اختیار خریدار قرار داده است تا در صورت وجود عیب یا تخلف مؤثر، بتواند از ادامه معامله خودداری کند. در ادامه مهم‌ترین مبانی قانونی فسخ در این زمینه بررسی می‌شود.

۱. خیار عیب

یکی از مهم‌ترین مبانی قانونی فسخ، خیار عیب است. بر اساس قواعد عمومی معاملات، اگر موضوع معامله هنگام عقد دارای عیبی باشد که خریدار از آن بی‌اطلاع بوده، وی می‌تواند معامله را فسخ کند یا ارش (کاهش قیمت) مطالبه نماید.

در معاملات ملکی، عیب فقط به نقص فیزیکی ساختمان محدود نمی‌شود؛ بلکه می‌تواند عیب حقوقی نیز باشد. برای مثال:

• در رهن بودن ملک بدون اطلاع خریدار

• بازداشت قضایی ملک

• وجود دعوای مالکیت از سوی شخص ثالث

اگر این وضعیت‌ها در زمان معامله وجود داشته و خریدار از آن بی‌خبر بوده باشد، می‌تواند به استناد خیار عیب درخواست فسخ کند.

شرایط اعمال خیار عیب

• عیب باید هنگام عقد وجود داشته باشد؛

• خریدار از آن بی‌اطلاع بوده باشد؛

• عیب باید مؤثر و قابل توجه باشد.

۲. خیار تدلیس (فریب در معامله)

اگر فروشنده عمداً نقص سند را پنهان کند یا اطلاعات خلاف واقع ارائه دهد، موضوع می‌تواند تحت عنوان تدلیس مطرح شود. تدلیس زمانی تحقق می‌یابد که یکی از طرفین با عملیات فریبکارانه، طرف دیگر را به انجام معامله ترغیب کند.

برای مثال:

• فروشنده ملک در رهن را بدون اطلاع خریدار، آزاد معرفی کند؛

• وجود دعوای حقوقی یا بازداشت را پنهان کند؛

• وضعیت مالکیت را به‌صورت خلاف واقع اعلام نماید.

در صورت اثبات تدلیس، خریدار حق فسخ خواهد داشت و حتی ممکن است بتواند خسارات بیشتری مطالبه کند.

۳. تخلف از شرط (خیار تخلف شرط)

در بسیاری از مبایعه‌نامه‌ها تصریح می‌شود که:

• ملک فاقد هرگونه رهن، بازداشت یا معارض است؛

• فروشنده متعهد به انتقال رسمی بدون مانع حقوقی می‌باشد؛

• سند دارای مشخصات معین و بدون مشکل ثبتی است.

اگر بعداً مشخص شود که این شرط رعایت نشده، خریدار می‌تواند به استناد تخلف از شرط قرارداد را فسخ کند. در این حالت، مبنای فسخ نه صرفاً قانون، بلکه توافق صریح طرفین است.

۴. تعذر انجام تعهد

در مواردی که نقص سند به‌گونه‌ای است که انتقال رسمی ملک عملاً غیرممکن می‌شود (مثلاً فروشنده مالک رسمی نیست یا ملک دارای معارض قطعی است)، می‌توان به اصل «تعذر انجام تعهد» استناد کرد.

اگر انجام تعهد اصلی قرارداد (انتقال مالکیت) غیرممکن شود، ادامه قرارداد فاقد معنا خواهد بود و خریدار می‌تواند انحلال قرارداد را مطالبه کند.

۵. خیار تبعض صفقه (در موارد خاص)

اگر بخشی از معامله به دلیل نقص سند باطل یا غیرقابل انتقال باشد (مثلاً قسمتی از ملک متعلق به دیگری باشد)، خریدار ممکن است به استناد خیار تبعض صفقه، معامله را نسبت به کل یا بخشی از آن فسخ کند.

۶. قواعد عمومی مسئولیت قراردادی

علاوه بر خیارات خاص، اصل کلی در قراردادها این است که هر یک از طرفین باید به تعهدات خود عمل کنند. اگر فروشنده تعهد کرده باشد ملکی با سند صحیح و قابل انتقال تحویل دهد و در انجام این تعهد قصور کند، خریدار می‌تواند بر اساس قواعد عمومی قراردادها، فسخ یا جبران خسارت را مطالبه نماید.

نقش قرارداد در تقویت مبنای قانونی فسخ

اگر در قرارداد به‌صراحت وضعیت سند تضمین شده باشد، موقعیت حقوقی خریدار بسیار قوی‌تر خواهد بود. اما حتی در نبود تصریح قراردادی، خیارات قانونی می‌تواند مبنای فسخ قرار گیرد؛ مشروط بر اینکه شرایط آن‌ها اثبات شود.

آثار فسخ قرارداد خرید خانه

در صورت تأیید فسخ توسط دادگاه:

استرداد ثمن معامله

فروشنده مکلف به بازگرداندن مبلغ پرداختی خواهد بود.

مطالبه خسارت

در صورت اثبات ورود ضرر، امکان مطالبه خسارت تأخیر تأدیه، وجه التزام یا سایر خسارات وجود دارد.

بازگشت ملک

اگر ملک تحویل داده شده باشد، خریدار باید آن را مسترد کند.

مراحل حقوقی فسخ قرارداد به دلیل نقص سند

فسخ قرارداد خرید خانه به دلیل نقص سند یک اقدام صرفاً اعلامی یا احساسی نیست، بلکه فرآیندی حقوقی و مرحله‌مند است که باید با دقت و رعایت تشریفات قانونی انجام شود. اگر این مراحل به‌درستی طی نشود، ممکن است دادگاه فسخ را نپذیرد یا حتی خریدار را به دلیل فسخ غیرموجه، مسئول جبران خسارت بداند. در ادامه، مراحل حقوقی این فرآیند به‌صورت کامل تشریح می‌شود.

مرحله اول: بررسی دقیق وضعیت ثبتی ملک

پیش از هر اقدامی باید مشخص شود که نقص سند دقیقاً چیست و چه ماهیتی دارد. در این مرحله معمولاً اقدامات زیر انجام می‌شود:

• استعلام وضعیت ثبتی ملک از اداره ثبت اسناد؛

• بررسی وجود رهن، بازداشت یا محدودیت‌های انتقال؛

• بررسی دعاوی احتمالی مرتبط با ملک؛

• تطبیق مشخصات مندرج در سند با وضعیت واقعی ملک.

این بررسی مشخص می‌کند که نقص موجود اساسی است یا جزئی، قابل رفع است یا غیرقابل رفع.

مرحله دوم: تحلیل مفاد قرارداد

پس از احراز نقص، باید مفاد مبایعه‌نامه یا قرارداد خرید به‌دقت بررسی شود:

• آیا فروشنده تضمین کرده که ملک فاقد هرگونه رهن یا بازداشت است؟

• آیا شرط فسخ در صورت بروز مشکل سند پیش‌بینی شده است؟

• آیا مهلتی برای رفع نقص تعیین شده است؟

گاهی یک بند کوتاه در قرارداد می‌تواند مبنای قوی برای فسخ ایجاد کند.

مرحله سوم: اعلام رسمی ایراد به فروشنده

پیش از اعلام فسخ، معمولاً لازم است از طریق اظهارنامه رسمی، موضوع نقص سند به فروشنده اطلاع داده شود و از او خواسته شود ظرف مهلت معین نسبت به رفع آن اقدام کند.

در اظهارنامه باید:

• نوع نقص به‌صورت دقیق توضیح داده شود؛

• به بند قراردادی یا مبنای قانونی استناد گردد؛

• مهلت مشخصی برای رفع مشکل تعیین شود.

این مرحله اهمیت زیادی دارد، زیرا نشان می‌دهد خریدار حسن‌نیت داشته و فرصت اصلاح را به فروشنده داده است.

مرحله چهارم: اعلام فسخ قرارداد

اگر نقص اساسی باشد و فروشنده از رفع آن امتناع کند یا امکان رفع وجود نداشته باشد، خریدار می‌تواند اراده خود مبنی بر فسخ را به‌صورت رسمی اعلام کند. این اعلام معمولاً نیز از طریق اظهارنامه یا در متن دادخواست صورت می‌گیرد.

در این مرحله باید:

• به مبنای قانونی فسخ تصریح شود (خیار عیب، تدلیس یا تخلف از شرط)؛

• تاریخ اعمال فسخ مشخص گردد؛

• مطالبه استرداد وجوه نیز مطرح شود.

مرحله پنجم: طرح دعوای تأیید فسخ در دادگاه

اگر فروشنده فسخ را نپذیرد یا نسبت به بازگرداندن وجه اقدام نکند، خریدار باید دادخواست «تأیید فسخ قرارداد و استرداد ثمن» را در دادگاه حقوقی صالح مطرح کند.

در این دادخواست معمولاً خواسته‌های زیر درج می‌شود:

• تأیید فسخ قرارداد خرید خانه؛

• استرداد مبلغ پرداختی؛

• خسارت تأخیر تأدیه؛

• وجه التزام (در صورت پیش‌بینی در قرارداد)؛

• هزینه دادرسی و خسارات قانونی.

مرحله ششم: رسیدگی قضایی و کارشناسی

در بسیاری از پرونده‌ها، دادگاه برای بررسی ماهیت نقص سند یا میزان خسارت، موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می‌دهد. نظریه کارشناسی در تشخیص اساسی بودن نقص و امکان یا عدم امکان انتقال رسمی نقش مهمی دارد.

دادگاه پس از بررسی مستندات، دفاعیات طرفین و نظر کارشناس، درباره صحت فسخ تصمیم‌گیری می‌کند.

مرحله هفتم: صدور رأی و اجرای حکم

در صورت صدور حکم به نفع خریدار:

• قرارداد منحل تلقی می‌شود؛

• فروشنده مکلف به بازگرداندن ثمن معامله خواهد بود؛

• در صورت وجود شرط خسارت، محکوم به پرداخت آن می‌شود.

در صورت استنکاف فروشنده از اجرای حکم، موضوع از طریق واحد اجرای احکام پیگیری خواهد شد.

نتیجه‌گیری

فسخ قرارداد خرید خانه به دلیل نقص سند، یکی از مهم‌ترین ابزارهای حمایتی پیش‌بینی‌شده در نظام حقوقی برای صیانت از حقوق خریدار است؛ اما این ابزار زمانی مؤثر و کارآمد خواهد بود که با درک صحیح از ماهیت نقص، مبنای قانونی مناسب و رعایت کامل تشریفات اعمال شود. معامله ملک صرفاً انتقال یک دارایی مادی نیست، بلکه انتقال یک موقعیت حقوقی تثبیت‌شده است و هر خللی در این موقعیت می‌تواند امنیت اقتصادی و آرامش روانی خریدار را به‌طور جدی تهدید کند.

در بررسی نهایی باید توجه داشت که «نقص سند» مفهومی نسبی است. برخی ایرادات، مانند اشتباه جزئی در مشخصات یا نقص قابل اصلاح اداری، معمولاً به‌تنهایی حق فسخ ایجاد نمی‌کنند. در مقابل، مواردی نظیر بازداشت قضایی، رهن پنهان، فقدان مالکیت فروشنده یا وجود معارض جدی، می‌توانند اساس معامله را متزلزل کنند و ادامه قرارداد را بی‌منطق سازند. بنابراین معیار اصلی در تصمیم‌گیری، تأثیر واقعی نقص بر امکان انتقال رسمی و قطعی مالکیت است.

از منظر حقوقی، خریدار باید بتواند یکی از مبانی معتبر مانند خیار عیب، تدلیس، تخلف از شرط یا تعذر انجام تعهد را اثبات کند. بدون اتکای روشن به این مبانی، صرف ادعای وجود مشکل در سند برای پذیرش فسخ کافی نخواهد بود. همچنین زمان اقدام اهمیت فراوانی دارد؛ تأخیر طولانی در اعلام اعتراض ممکن است به‌عنوان رضایت ضمنی تلقی شود و موقعیت حقوقی خریدار را تضعیف کند.

نکته کلیدی دیگر این است که فسخ پایان اختلاف نیست، بلکه آغاز مرحله‌ای جدید از مطالبه حقوق است. پس از فسخ، موضوع استرداد ثمن، خسارت تأخیر تأدیه، وجه التزام، هزینه‌های دادرسی و حتی ارجاع به کارشناسی مطرح می‌شود. در برخی موارد، فرآیند اجرای حکم نیز می‌تواند زمان‌بر باشد. بنابراین تصمیم به فسخ باید با در نظر گرفتن آثار مالی و زمانی آن اتخاذ شود.

همچنین نباید از این واقعیت غافل شد که در برخی پرونده‌ها، الزام فروشنده به رفع نقص و تنظیم سند رسمی ممکن است راهکاری سریع‌تر، کم‌هزینه‌تر و منطقی‌تر باشد. فسخ زمانی توجیه‌پذیر است که اصلاح وضعیت ممکن نباشد یا ادامه قرارداد زیان‌بارتر از انحلال آن باشد.

در جمع‌بندی نهایی، فسخ قرارداد خرید خانه به دلیل نقص سند اقدامی تخصصی و نیازمند تحلیل دقیق حقوقی است. تشخیص اساسی بودن نقص، انتخاب مبنای قانونی صحیح، رعایت تشریفات اعلام فسخ و مدیریت درست فرآیند قضایی، همگی عواملی هستند که موفقیت یا عدم موفقیت دعوا را تعیین می‌کنند. تصمیم سنجیده و مبتنی بر بررسی جامع می‌تواند از تضییع سرمایه جلوگیری کرده و مسیر دستیابی به امنیت حقوقی پایدار را هموار سازد.

برای اطلاع از روش‌های اثبات مالکیت ملک در دادگاه با 09212242670 تماس بگیرید.